Podatek od nieruchomości według udziału – koniec solidarnej odpowiedzialności współwłaścicieli?

Magdalena Milejska - Zespół CASP

Uwagi ogólne

9.9.2026 r. w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów opublikowano projekt UD466 dotyczący zmian w podatkach i opłatach lokalnych. Jednym z głównych rozwiązań jest odejście od solidarnego obowiązku podatkowego przy nieruchomościach należących do dwóch lub większej liczby podmiotów.

Obecnie, jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność albo znajduje się we współposiadaniu kilku podmiotów, obowiązek w podatku od nieruchomości co do zasady ciąży na nich solidarnie. Gmina może zatem żądać zapłaty całego podatku od jednego ze współwłaścicieli, niezależnie od wielkości jego udziału.

Projekt zakłada zastąpienie tej konstrukcji opodatkowaniem proporcjonalnym. Każdy podatnik ma odpowiadać za podatek w zakresie odpowiadającym jego udziałowi. Przyjęcie projektu przez Radę Ministrów zaplanowano na IV kwartał 2026 r. 

Charakter i cel projektowanej zmiany

Celem projektu jest odejście od sytuacji, w której podatnik posiadający niewielki udział w nieruchomości może zostać zobowiązany do zapłaty podatku przypadającego również na pozostałych współwłaścicieli.

Obecna konstrukcja powoduje również problemy proceduralne. Przy solidarnym obowiązku organ musi uwzględniać wszystkich współwłaścicieli, a decyzje dotyczące podatku powinny być doręczane każdemu z nich. Komplikacje pojawiają się również przy składaniu informacji i deklaracji oraz przy zwrocie nadpłaty.

Projekt ma wprowadzić zasadę, zgodnie z którą wysokość zobowiązania będzie odpowiadała zakresowi prawa danego podatnika do nieruchomości. Ma to uprościć zarówno rozliczenia podatników, jak i wymiar podatku przez gminy.

Analiza kluczowych zmian normatywnych

Projekt przewiduje następujące rozwiązania:

· zniesienie solidarnego obowiązku podatkowego - współwłaściciel nie będzie co do zasady odpowiadał za całość podatku dotyczącego wspólnej nieruchomości,

· opodatkowanie według udziałów - przy współwłasności w częściach ułamkowych zobowiązanie będzie ustalane odpowiednio do udziału każdego współwłaściciela,

· objęcie zmianą współposiadania - nowe zasady mają dotyczyć również nieruchomości i obiektów znajdujących się we współposiadaniu kilku podmiotów,

· zmiana zasad dla współużytkowania wieczystego - także w tym przypadku podatek ma być ustalany według udziałów wynikających z danego stosunku prawnego,

· szczególne zasady dla współwłasności łącznej - projekt zakłada co do zasady przyjęcie równych udziałów na potrzeby podatku, jeżeli udziałów nie można wyodrębnić,

· odrębne potraktowanie wspólności małżeńskiej - majątek objęty wspólnością majątkową małżeńską ma zostać uregulowany z uwzględnieniem specyfiki tego ustroju,

· zmiany w dokumentacji - konieczne będzie dostosowanie wzorów informacji o nieruchomościach i deklaracji do opodatkowania według udziałów,

· zmiany dostosowawcze - projekt przewiduje również korekty w Ordynacji podatkowej oraz przepisach dotyczących podatku rolnego i leśnego.

Nie jest to całkowicie nowy sposób rozliczania współwłasności. Już obecnie wyjątki od solidarności występują m.in. przy nieruchomości wspólnej związanej z odrębną własnością lokali oraz przy współwłasności ułamkowej garażu wielostanowiskowego. Projekt ma rozszerzyć zasadę proporcjonalności na pozostałe przypadki.

Uwagi, zastrzeżenia i ryzyka systemowe

Dla podatników i gmin problematyczne mogą być przede wszystkim:

· ryzyko błędnego ustalenia udziału - wysokość podatku będzie bezpośrednio zależna od prawidłowego określenia zakresu prawa współwłaściciela,

· ryzyko przy współwłasności łącznej - przy braku określonych udziałów projekt przewiduje ich podatkowe ustalenie w częściach równych, co może nie odpowiadać ekonomicznym relacjom między współuprawnionymi,

· ryzyko dotyczące wspólności małżeńskiej - ten przypadek ma zostać uregulowany odrębnie i nie powinien być automatycznie utożsamiany ze zwykłą współwłasnością ułamkową,

· ryzyko przejściowe-– konieczne będzie ustalenie, w jaki sposób nowe zasady zostaną zastosowane do zobowiązań i decyzji dotyczących okresów sprzed wejścia ustawy w życie,

· ryzyko ewidencyjne - gminy będą potrzebowały aktualnych danych o udziałach poszczególnych podatników, aby prawidłowo ustalać wysokość zobowiązania,

· ryzyko przedwczesnego stosowania nowych zasad - UD466 pozostaje projektem, dlatego obecnie nadal obowiązuje zasada solidarności wynikająca z art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Zmiana może szczególnie uprościć sytuację osób posiadających niewielkie udziały w nieruchomościach. Po jej wejściu w życie ryzyko żądania przez gminę całego podatku od jednego współwłaściciela ma zostać zastąpione odpowiedzialnością odpowiadającą jego udziałowi. Dla praktyki istotne będzie jednak prawidłowe ustalenie tych udziałów oraz zasady przejścia z obecnego modelu solidarnego na rozliczenie proporcjonalne.